Оценка гаража, машиноместа на автостоянках, подземных паркингах позволяет определить стоимость данного объекта недвижимости, участка земли, на котором он расположен.
Гараж, также, как и само машиноместо считаются объектами недвижимости. Но, существует ряд нюансов, которые способен учесть только эксперт.
Сотрудники АВАНТ-Эксперт проведут независимую оценку гаражей. Сначала изучаются общие характеристики объекта. Для гаража учитывается расположение, размеры, площадь участка, материалы, наличие отопления, электричества. Для исследования парковочного места на автостоянке рассматривается её площадь, расположение, тип, а также наличие охраны. После изучения всех необходимых данных оценщик анализирует нужный сегмент рынка и проводит сравнение с аналогичными объектами. Только после сбора всех сведений производится оценка стоимости. При этом задействуют три основных подхода:
- Затратный метод. Учитывает реальное состояние объекта, основные расходы собственника на приобретение, строительство, ремонт, покраску. Гараж рассматривается с позиции продавца.
- Доходный метод исследует объект, исходя из возможной прибыли, которую он может принести в отведенный период времени. Например, собственник имеет право сдать своё машиноместо в аренду.
- Сравнительный метод основан на анализе сходных по характеристикам объектов. Он учитывает, за сколько продавались, покупались или сдавались в аренду парковочные места идентичные по своим характеристикам оцениваемому.
Только совокупность всех полученных результатов позволяет эксперту принять решение о рыночной стоимости гаража или машиноместа. Полученные сведения вносятся в отчёт, в котором указываются характеристики, параметры, методология проведения расчётов в соответствии с действующими стандартами.
Оценка гаража проводится в случаях:
- сдачи в аренду
- купли-продажи
- кредитования под залог
- страхования
- раздела имущества
- ликвидации строения
- решения имущественных споров в суде
- изъятие гаража для государственных нужд
Для оптимального расчёта рыночной стоимости эксперт должен быть осведомлён о целях, которые преследует клиент, заказавший услугу. Не стоит производить самостоятельную оценку гаража. Отчёт от частного неквалифицированного лица не будет рассматриваться как официальный документ.
Основные документы, которые должны быть предоставлены эксперту для проведения исследования:
- правоустанавливающие документы
- сведения о заказчике
- паспорт гаража
- информация о наличии обременений
- справка о балансовой стоимости для юридических лиц
Сравнительная методика
Если рынок развит, то для оценки стоимости парковочного места используется сравнительный подход. Его главное достоинство состоит в том, что он позволяет определить точную цену при малых затратах. Суть методики: оценщик ищет парковочные места с такими же характеристиками, как у объекта (например, площадь, трафик, потенциал использования). Сначала оценщик ищет парковочные места на рынке, затем изучает данные по аналогичным сделкам в архиве. На основе средней цены полученных данных оценщик формирует заключение о цене парковочного места.
Однако, у сравнительного подхода есть и недостатки. Во-первых, его невозможно применять на развивающемся рынке, где еще нет прецедентов, а текущие цены не имеют системы. Во-вторых, сравнительная оценка не всегда дает правильную стоимость, так как каждое парковочное место считается уникальным. Даже при одинаковых объективных факторах, таких как площадь, проходимость, цены могут различаться.
Сравнительный метод все еще популярен. Большинство судебных экспертиз основываются именно на нем.
Доходный, затратный методы (капитализация)
Метод капитализации доходов, расходов применяется только в тех случаях, когда машиноместо имеет экономический потенциал, приносит прямую или косвенную прибыль.
Суть метода капитализации доходов: оценщик анализирует все возможные, текущие источники дохода, которые могут быть получены владельцем машиноместа за период времени. Затем налоговая нагрузка вычитается из финальной суммы дохода, результат умножается на срок окупаемости, чтобы получить цену за одно машиноместо.
В случае метода капитализации расходов, оценщик вычисляет все затраты, необходимые для приобретения машиноместа с аналогичными характеристиками. Формируется альтернативная стоимость, из которой вычитаются все налоги, чтобы получить финальную цену.
Если объект не имеет экономического потенциала, применение таких методов оценки невозможно.
Машиноместо – это объект особого вида, для оценки которого учитываются факторы, такие как стоимость земли, налоговые обязательства, расположение, экономический потенциал.