Коммерческая недвижимость включает офисные помещения, бизнес-центры, торговые площади, различные магазины, склады, производство, общепит, другие помещения, используемые в сфере услуг. К ним так же относятся нежилые площади, формальное назначение которых официально не утверждено, но теоретически позволяет быть использовано для подобных процессов в области коммерческой деятельности.
Услуги по оценке коммерческой недвижимости – базовое направление независимой оценочной компании АВАНТ-Эксперт. Помните, что к коммерческой недвижимости относятся только те объекты, которые способны приносить доход.
Анализ коммерческой недвижимости обычно необходим в следующих случаях:
- купля-продажа объекта
- расчёт залогового обеспечения
- инвестиционное проектирование
- определение страховой цены
При оценке эксперты в зависимости от конкретного объекта могут использовать разные подходы.
Доходным методом эксперт определяет реальную стоимость объекта с учётом доходов, которые недвижимость способна принести. Сравнительный метод основан на анализе информации о продаже аналогичных объектов за конкретный период. Гораздо реже в оценке коммерческой недвижимости обращаются к затратному подходу.
Подробнее о методах исследования
Затратный подход
Этот метод оценки определяет расходы, которые потребуются для покупки, воспроизведения или замены оцениваемого здания, сооружения, с учетом износа и устаревания. Также его задействуют для определения расходов, необходимых для создания точной копии исследуемого объекта. Этот подход применяется, когда доступна надежная информация, которая позволяет установить размер этих расходов. Федеральные стандарты оценки Российской Федерации устанавливают критерии, позволяющие определить, является ли сооружение точной копией оцениваемого строения или объектом, по свойствам похожим на него.
Сравнительный подход
Этот подход базируется на получении цены оцениваемого объекта путем сопоставления с имеющимися аналогами. Он включает прямое соотнесение оцениваемого здания с его аналогами, статистический анализ и экспертное исследование рынка. Этот подход рекомендуется для применения экспертом-оценщиком в случаях, когда имеются достаточные и правдивые данные о ценах, характеристиках имеющихся аналогов. Сравнительный подход применяется для сравнения цен на уже совершенные сделки по приобретению зданий.
Доходный способ
Доходный способ – набор экспертных методов, опирающихся на оценку будущих доходов, которые могут быть получены от использования исследуемого здания, а также на методы капитализации доходов, дисконтирования финансовых потоков. Методику рекомендуется применять экспертами, если имеется достоверная информация о будущих доходах, которые могут быть получены от использования оцениваемого здания, а также о затратах, связанных с его эксплуатацией.
Для независимой процедуры эксперт должен понимать цели исследования, иметь на руках весь пакет документов. После исследования Заказчик получает официальный отчёт, включающий подробное описание экспертизы, факторов, повлиявших на результат.
Градация цен
Применяется четыре типа оценки, которые были определены приказом Минэкономразвития.
Первый – рыночная стоимость, определяющаяся путем изучения стоимости аналогичных объектов, расположенных в том же районе, что и оцениваемый объект. Рыночная цена – это сумма, за которую можно продать имущество.
Второй вид – это кадастровая стоимость, устанавливаемая Росреестром после постановки недвижимости на государственный учет. Этот вид процедуры влияет на размер налоговых сборов.
Третий вид – ликвидационная стоимость, определяющая цену, по которой можно продать коммерческое помещение за очень короткий срок. Ликвидационная сумма, как правило, на 15-20% ниже рыночной.
Четвертый вид – инвестиционная стоимость. Важна для тех предпринимателей, которые хотят получить прибыль от зданий. Инвестиционная цена всегда ниже рыночной, поскольку в расчетах учитывается размер будущей прибыли.
Факторы, влияющие на оценку
Оценивание бизнеса зависит от таких факторов:
- Расположение. Строения в сельской местности или в регионах с низкой рыночной активностью, потребуют больше усилий для сбора соответствующих рыночных данных, особенно если информацию необходимо приобретать у надежных третьих сторон.
- Необходимость посещения объекта. При оценке недвижимости, которая находится далеко за пределами Московской области, учитывается стоимость накладных расходов.
- Потребность в дополнительной информации. Оценщику может потребоваться собрать конкретную рыночную информацию для недвижимости, например, для отелей. Крупные аналитические компании предоставляют исследования рынка, которые могут быть полезны для оценщиков, но за дополнительную плату.
- Заказ нескольких коммерческих оценок. Если нужны исследования, анализы для нескольких коммерческих оценок, то заказывая их одновременно, можно сэкономить.
Основные документы, необходимые для проведения оценки коммерческой недвижимости:
- провоустанавливающие документы на объект недвижимости (собственность, аренда)
- документы БТИ
- кадастровый паспорт
- сведения об обременениях объекта (долговые обязательства, налоговые обложения, юридические оговорки, наличие арендаторов)
- документы, подтверждающие право на земельный участок
- информация о сооружениях, которые входят в состав изучаемого объекта
- оценка стоимости движимого имущества, которое входит в состав исследуемой коммерческой недвижимости
Сотрудники АВАНТ-Эксперт произведут независимую оценку коммерческой недвижимости, проконсультируют представителей предприятий.