Оценка земельных участков различного назначения

Для многих видов человеческой деятельности земля является неотъемлемой составляющей. Каждый земельный участок в не зависимости от типа своего назначения обладает определённой стоимостью, которая может быть определена с помощью процедуры оценки.

Чаще всего к проведению профессиональной оценки земельных участков обращаются в следующих случаях:

• когда в сделку вовлечены участки земли, полностью или частично принадлежащие государству
• проведение сделок купли-продажи недвижимости
• приватизация земельных участков, передаче их в управление или в аренду
• разработка инвестиционных проектов
• предоставление земли в залог для получения кредита
• определение начальной стоимости участка на торгах
• предоставление земли в качестве уставного капитала
• составление отчётности в МСФО

При этом в качестве оцениваемых объектов могут выступать земельные участки различного назначения. К ним относятся земли рекреационного и сельскохозяйственного использования, земельные участки в дачных кооперативах и садоводствах, участки под ИЖС, а так же земли под производство, склады или поселения.

В зависимости от цели, которую преследует оценка, Заказчик должен предоставить ряд необходимых для её проведения документов. В каждом конкретном случае их список может варьироваться.

Обычно для оценки земель различного назначения необходимо предоставить:

• правоустанавливающие документы на участок
• категория земель относительно целевого назначения участка
• данные о границах участка
• документы о наличии и состоянии инженерных коммуникаций
• текущая ставка налога на землю
• при необходимости договор аренды

Оценка земельных участков обычно производится в несколько этапов. При этом на результат оценки, которым является выявление рыночной стоимости, оказывает влияние ряд факторов. К ним можно отнести местонахождение земельного участка, спрос на него, целевое назначение, вероятность получения дохода от его эксплуатации за определённый период времени, оптимальность использования, возможность смены целевого использования, наличие коммуникаций, инфраструктуры, для ИЖС удалённость от леса и водоёма. Исходя из поставленной цели специалист учитывает какие-либо конкретные факторы или их совокупность, определяет методы и подходы для для полноценной оценки. Так оценка сельскохозяйственных земель происходит с учётом сенокосов, фактической урожайности культур, структуры пастбищ и т. д. Для участков в населённых пунктах значение имеет состояние окружающей среды, инфраструктура, наличие объектов социально-бытового обслуживания (детские сады, школы, больницы, магазины), рекреационная и ландшафтная ценность территорий. Для участков в садоводствах важна удалённость от крупных населённых пунктов, наличие и интенсивность транспортного сообщения, электричество, водопровод и газоснабжение. В результате Заказчик получает отчёт с изложением полученных результатов.

Рыночная стоимость земельного участка может меняться во времени. Исходя из этого, оценка всегда производится на конкретную дату.

Оценка земельных участков может быть востребована в следующих случаях:

• Для сделки купли-продажи;
• Для принятия управленческих и инвестиционных решений;
• Для кредитования под залог недвижимости;
• При разделе имущества;
• При вступлении в наследство;
• При приватизации;
• Оценка для целей МСФО;
• Для переоценки основных средств с целью корректировки налогооблагаемой базы;
• Для оценки вклада в уставный капитал;
• Для постановки имущества на баланс (снятия с баланса) предприятия;
• При страховании имущества;
• При ликвидации предприятия;
• Оценка в рамках судебного производства;
• Реализация проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости;
• Оценка стартовой цены для аукционов.

Так же в качестве объектов оценки недвижимости могут выступать:

• квартиры
• дачные дома, коттеджи и дачные участки
• здания и сооружения